楼，是有寿命的。
对于商业、办公楼宇高度密集的上海来说，大量不在“青春期”的办公楼宇，其更新已经进入深水区。
【案例一】
硬件更新，不等于楼宇更新
在上海虹桥阿里中心，一处闲置多年的商业裙楼转身成为国际化OPC（一人公司）创业社区。
此前，阿里巴巴上海总部从虹桥商务区搬到徐汇，这片总面积约13万平方米的园区一度办公入驻率仅60%。
2024年，阿里中心启动楼宇更新，将园区T3、T4裙楼升级为酒店，承接国家会展中心的需求。如今，非展期入住率超80%，展会期间全部满房。
另一栋裙楼T2底层原本是商铺，多年空置。但它自带下沉广场，公共空间的连通性是其他楼宇不具备的，于是，阿里中心把它改造为OPC社区。
虹桥阿里中心项目总经理章新光说，2025年，虹橙OPC项目启动时，全国OPC空间热度高涨。但市面上大量OPC简单等同于联合办公空间，核心模式说白了还是出租工位。
他说，OPC真正的内核不是简单出租一张办公桌，而是对超级个体创业能力的释放，让社区成为超级个体的创业根据地、能力沉淀的大本营。
在虹橙OPC这里，首先是硬件改造，如建筑本体翻新，涵盖结构、消防系统的改造等，形成近1万平方米公寓空间，合计275套房源。
硬件仅仅是开始。在章新光看来，很多人对楼宇更新存在巨大误区：“如果只更新硬件，楼宇竞争力不会提升。运营和服务必须同步导入，楼宇更新才算真正生效。”
接着是筛选OPC创业者。
章新光的团队定下了几条门槛：拥有真实项目、项目有推进进度、有明确的业务目标。最终，申请入驻者被淘汰了约20%。
入驻人群画像特征鲜明：大多30岁以上，学历较高，其中很大一部分是被大厂裁员出来的技术人才。
这群人专业单项能力极强，但遭遇职业变故之后陷入精神迷茫。即便手握可观的裁员补偿，物质并不窘迫，心理层面却难以承受离开熟悉平台、面对外部陌生市场带来的恐慌。
虹橙OPC社区于2026年正式运营，短短数月入驻率已经达到50%。阿里生态内的OPC创业者，租金还可以享受88折优惠。公寓本身职住合一，房间既是生活居所，也可以作为办公场地，同时配套健身房、洗衣房、书吧、自习室、会议室等。
改造前
改造后
改造后
住在这里，真正的价值来自软性的陪伴式运营。运营活动至少有三类。
第一类叫平心局，举办插花、瑜伽等活动。很多遭遇职业变动的男性技术创业者，内心处于焦躁紧绷的状态，面对商业沙龙反而无法平复心态。插花、瑜伽受到他们欢迎。
第二类是碰头局，每周举办一次，单次持续四五个小时，约40人参与。形式类似自主破冰，创业者们自己主持，轮流介绍自己的项目、技能，自发寻找创业搭档，碰撞合作机会。很多新合作、新项目，就在碰头局中萌生。恐慌、焦虑，也在志同道合中渐渐平复。
第三类是成长局，覆盖知识产权保护、工商注册、公司架构搭建、财税法律等创业刚需知识的学习普及。
在此之上还有“一键呼叫阿里”机制。创业者遇到卡点，可向运营团队求助，由团队对接阿里内部资源，咨询解决方案。
目前，该OPC社区内，约50%的项目已经走向成熟。何谓成熟？实现自我造血，持续3个月能赚到足够覆盖房租和项目成本的收入。
阿里虹橙OPC的实践，抛出了一个命题：存量楼宇盘活，到底依靠什么？
很多楼宇更新，把重心放在外立面翻新、机电改造，改造完成之后依旧依赖租金差价获利。虹橙OPC的路径，是抓住政策窗口期，把闲置低效商业空间，转向匹配AI时代超级个体创业需求。
楼宇只是容器，更重要的是如何运营社群、资源、人和产业。
【案例二】
从管理，到社区运营
“驻在虹湾”的故事，是一栋1997年老楼的重生。
上海轻工国际大厦，总建筑面积16891平方米，原为办公及商业用途，因老化而空置多年。在睿星资本牵头下，由三方共同出资设立私募基金完成股权收购后，将主楼及部分裙楼改造为约344套保障性租赁住房，裙楼一层保留商业功能，于2026年7月正式运营。
改造没有大拆大建，却完成了功能、品质与价值的全面跃升。
作为保租房，驻在虹湾可谓天花板级别。55平方米的房型，月租近1万元。开业3个月，入住率超过60%。
“第一眼看到空间，就很喜欢。”石女士说。她是上海人，32岁，在北外滩上班，单身，不想和父母一起住，但又不喜欢租小区民房，觉得居民小区人多眼杂，物业响应速度慢。
在驻在虹湾里，她租下的房间面积只有50多平方米，但空间的设计感、舒适度、精致度做到了小户型的极致。
“小而美”的家居氛围，搭配优雅、高品质精装，包含智能化品牌家电，如洗烘一体机、智能马桶、冰箱、微波炉、幕布投影等。
收纳充足，空间通透，采光好。高区房源可俯瞰虹口城市景观，同时拥抱前沿潮流与市井烟火。
石女士分析自己的租房策略：一个人不需要很大面积的房子，反倒看重空间新，设计足，好用精致，可拎包入住。另外，安保好，24小时响应的品牌服务，成为击中她的点。
而且这里临近北外滩，上班路程只有15分钟。左右邻居都是和她差不多的白领，彼此有共同话题。
驻在虹湾楼宇内的公共空间服务也是一大特色。设有健身房、瑜伽室、私享厨房、休闲客厅、共享办公、书吧、会议室。
另有宠物洗护室、自助洗衣房、游戏室、大堂咖啡吧及公共露台。
一层保留沿街商业如咖啡轻食、便利店，平衡私密与社交、生活与工作。
品牌项目所在公司高级董事江南介绍，公司于1993年创立，是全球租赁住宅领域的领军企业之一。2019年首次进入上海市场，投资改造了中山公园附近的一栋老楼作为市场化租赁住宅，吸引了大量外籍客户，月租金2万元以上。
此后在静安区以国际化标准投资开发了一宗地块，大楼配备游泳池、直播室、KTV等，以新青年为主要客群，月租金在1.6万元以上。
如今，驻在虹湾项目作为保租房，月租金1万元左右，在石女士看来“性价比高”。
其目标客群有几类：一是附近白领；二是高校师生、科研访学人群；三是自由职业者、创业者；四是养宠人士，宠物友好氛围突出；五是注重社区氛围、追求居住品质的租客。
社区运营是品牌非常看重的内容。驻在虹湾在小红书上被广为分享的内容，大多不是房型、空间设计，而是各类面向租客组织的活动，如晚会、观影活动、市集、运动课等。
上海市楼宇科技研究会楼宇经济专委会副主任励莹认为，驻在虹湾提供的不只是一间房，而是一种更完整的城市日常，满足单身青年租住需求从“有一张床”向“有一种生活”的升级。
它说明，运营能力直接影响楼宇更新后的竞争力与溢价能力。楼宇的价值，逐渐从传统只看前期租金，转向更加重视全过程的社区运营。
“谁来运营、运营什么、以何种理念运营”决定了楼的未来。
【难点】
难的不只是钱
一份《高质量推动上海商务楼宇更新发展研究报告》系统梳理了老楼更新的五大堵点：
●硬件滞后，超80%存量楼宇为乙级及以下，层高、荷载、基础设施难以适配新兴产业。
●产权分散，一栋楼往往有数十上百个产权人，各有各的算盘，改造方案还没谈拢，市场窗口已经过去了。
●制度约束，现行标准多面向新建，消防、节能要求推高改造成本。
●经济承压，功能转换改造成本高，投资回收期长。
●运营薄弱，重改造、轻运营，盈利模式单一、专业人才短缺。
上海产业转型发展研究院常务副院长严含举例，比如层高，南京西路上的锦沧文华是业内著名案例。
它的前身是沧州饭店，后改为五星级酒店，因设施老化而失色。新一轮更新时，团队不得不将每4层合并成3层，才把标准层做到4.5米，补齐老楼最致命的层高短板，最终升级为“高端办公+潮奢商业”复合体，出租率超过90%，入选住建部城市更新典型案例。
另一个例子是原上海石油大厦，更新为福虹康养综合体，成为上海市商办改养老的标杆案例。
这栋1996年建成的央企下属写字楼，改造前已空置几年。确定“复合型康养综合体”定位后，吸引了民间资本上亿元投入。改造后运营的护理院、养老院复合业态，可以兼顾企业收益、居民利益与区域发展，实现三方价值共赢，全部建成后规划可为虹口区及周边新增近600张高品质康养床位。
但在改造过程中，产业的用途转换难度极大。
比如说消防，养老照护属于国内消防要求最高的建筑类型之一。而传统老写字楼大量使用石膏板隔墙，消防要求不可同日而语。
又比如养老机构对日照采光要求很高，而传统写字楼进深大，核心筒居中、北侧采光差。
还比如建筑结构与机电等，都需要伤筋动骨地改造。
另一大难点是审批复杂。石油大厦改康养这个项目，审批时虹口区采用制度创新，多部门联合审验，一事一议。
励莹说，如果把商务楼宇更新涉及的政策理一遍，至少关联13个部门、30多项区级政策。光听这个数字，就知道一栋楼要惊动多少条线。
为了推动楼宇更新，上海各区铆足劲，想尽了办法。面对审批的碎片化，大多用“一口受理、联合会审”来破局。如闵行区的专窗加政策服务包、浦东新区的“专项信息平台一月论证”、黄浦区的标准化流水线，都有跑通的案例。
制度性成本，则靠弹性规则去降低。如简易装修备案、消防“不低于原建造标准”的底线、兼容期内不补地价、土地出让金分期缴纳等。
资金这头，学问在Pre-REITs、类REITs、公募REITs这三级工具怎么接力，但并非所有项目都按固定路径逐级推进。上海也有已经成功的案例，但还未常态化。
【趋势】
从“空间出租”到“产业运营”
在严含看来，所谓“老”，不仅指大楼外观旧，本质是跟不上新产业。老楼的层高、承重、电梯、配电，都是为办公桌和电脑准备的。下一代产业来了，但它装不下了。
新产业要的究竟是怎样的楼？严含举例，上海的人工智能、低空经济、具身智能等领域的标杆企业已经给出了部分答案。
他们不是要写字楼更高更华丽，而是“另一种”：
标准层普遍层高4.5米以上，中试空间层高可达8米，楼板承重从300公斤到1吨每平方米，首层甚至要5吨，还要配大货梯、设备吊装口和高密度配电。
为什么？AI公司要算力和电力，要能放进机房和服务器的楼。具身智能企业要测试场地、要能让机器人上下楼的空间。还有生命科学、合成生物、数据要素这些新赛道，对楼都提出了“非标”要求。
过去层高只有3米出头、楼板承重有限、客梯连一台设备都放不下的传统写字楼，与新产业脱节了。
楼宇更新的核心，是产业换代，从“空间出租”转向“产业运营”，实现资产与产业价值的双提升。
功能找对了，楼宇的价值就回来了。
放眼海外，同样面临存量办公楼宇过剩的问题。
严含说，美国掀起办公改住宅浪潮，支持写字楼改造为可销售商品住宅；欧洲尝试将闲置楼宇改造为AI算力中心；老龄化严重的日本，则出现写字楼改垂直农场、动物园、室内纳骨堂、小型福利院等多元探索。但是海外模式不能直接照搬，产业转换的赛道可供参考。
一栋楼宇的重生，是容器之内承接什么样的人群、什么样的产业、什么样的城市民生需求。
在励莹看来，楼宇是“以人为本”的城市空间，也是会生长的生命体。这就绕不开一个根本问题：什么是好楼宇？不能只盯地段、层高、租金这些物的指标，得回到人的尺度。
从片区看，好楼宇不是孤立的房子，是嵌进街区和周边公共空间的节点。
从垂直城市看，它把办公、商业、文化、居住叠在一起，一栋楼就是一座小城。
从产城融合看，它承载产业链的垂直集聚和职住的就近平衡。
而最终，这些都落在可步行、可运动、可交往的空间品质上，落在楼里每一个人的健康和创造力上。
说到底，这是从“投资于物”转向“投资于人”，让评价一栋楼的标准从只看“租金多高”变成同时关注“人在其中如何”。
【专家对话】
没有“空置的楼宇”，只有“未被连接的人”
解放日报·上观：楼宇更新这些年在上海很热，硬件改造的动作很多。在您看来，楼宇更新的上半场和下半场，分界在哪里？
励莹（上海市楼宇科技研究会楼宇经济专委会副主任、上海城建职业学院副教授）：上半场改的是楼，下半场育的是人。过去我们投的是物，如电梯、幕墙、机电、装修，这些都是物理资产，投完就折旧。
绝大多数楼宇运营方对“运营”的理解，还停留在“安保、保洁、维修、收租”四个动作上。
再往前走一步是“楼宇物业管家”，区分大客户、小客户，楼宇物业管家时不时上门问企业需求，但本质上还是被动响应。
真正的下半场，是运营方必须对产业有新的认识：你得知道这栋楼里装的是什么产业，这个产业正在发生什么变化，企业下一步需要什么。如果不懂产业，招商就是盲目的，招进来的企业就是拼凑的，楼宇就没有灵魂。楼宇更新的下半场，拼的不只是硬件改造，更是运营方对产业的理解深度，运营本身的软实力提升。
解放日报·上观：您反复提到“楼宇生态”。招商、运营和生态，区别究竟在哪里？
励莹：招商是把企业“装进来”，运营是把企业“服务好”。
楼宇生态是什么？是这个品牌与那个品牌之间，通过产业集群和产业链相关人群的持续互动，不断派生出新的生态、新的产品、新的品牌。它的载体往往很简单，如一场对接会、社群活动，有公共空间让大家自己开会、讨论，自发地催生出新的东西。
这种生态最迷人的地方在于，它对运营的要求非常高，但未必依赖大规模新增硬件投入。不过，生态培育仍需要专业团队、公共空间等，从而形成稳定的运营机制。物是死的，人是活的。只要人的链条在，生态就会自己持续派生。
所以，楼宇生态的核心不是空间，是关系；不是管理，而是连接。楼宇更新到最后，不只是让这栋楼更值钱，更是让楼里这些人更有创造力、更健康、更愿意留下来创造价值。
解放日报·上观：楼宇运营从“物业管理”走向“生态培育”，给行业哪些启发？
励莹：第一，运营方先破身份。从“收租者”转型为“产业合伙人”，懂产业才能招对商、服好务。
第二，搭建连接载体（平台），培育土壤，促进生态，让企业自己长出新东西。
第三，重构考核标尺，不被短期租金和出租率裹挟。
未来楼宇更新，没有“空置的楼宇”，只有“未被连接的人”；没有“过剩的空间”，只有“未被理解的产业”。
【政策脉络】
2001年以后，上海商务楼宇发展的头十几年，“类住宅”野蛮生长，直到2017年沪建房管联〔2017〕400号文开始出手整顿。
2021年《上海市城市更新条例》落地，楼宇更新从此进入法治化的存量时代。
2024年《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》提出：到2027年有序推进40—50个商务楼宇更新改造项目。2026年新一轮“上海城市更新三年行动计划”进一步明确：实施不少于90幢商办楼宇更新。
2026年《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》提出：到2030年，推动不少于150栋商办楼宇更新提升。
制度框架搭起来之后，真正缺的是操作手册。2025年沪府办发〔2025〕13号《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》补上了要紧的一块。文件立下了“三不变、十五年”的规矩，即主体不变、产证性质不变、主体结构不变。
直白点说，在符合规划和政策要求的前提下，低效的办公楼宇经过更新，可转型成为科创、酒店、租赁住房、人才公寓、养老托育等业态，最长15年。而500平方米以下、不涉及用途转换的简易装修，符合条件可免办施工许可。
配套也在跟上。沪建规范〔2025〕12号把装修工程拆成结构变动、消防变动、外立面变动、简易装修四类，分类管理。如黄浦区走得较前，2026年初印发全市首个区级功能兼容转换审批办法，把审批切成“申请—派单—初审—复核—联合会审—区政府专题会议认定”的标准工序。
从条例到实施意见再到区级办法，楼宇更新的政策框架和操作路径初步形成。
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